アメリカの不動産投資

先日、アトランタの不動産屋さんと会ってきました。
もちろん日系の不動産屋です(^^;。なんでまた不動産かというと、投資について聞いてみたかったから。やはり日本とアメリカでは不動産の事情も違うだろうと思い、といっても英語でそういう話を理解するのもなかなか難しいんで、やはりジョージアの不動産に詳しい日本の方を選びました。
仕事終わりに近くのStarbucksでその方と待ち合わせて、いろいろとお話をお伺いしました。
アメリカは全般的に不動産のピークを越えてしまったという評判なんですが、アトランタ近辺はまだそうでもないらしいです。伸び率は他と比べると低いですが、価格自体はあがり続けているんだそうです。さらに日系の企業が割りと多いので、日本人の方が海外赴任で住宅を借りるケースが多いそうです。日本の方は物件をあまり傷つけず、割りに靴を脱いで部屋に入るので汚れない、というんでかなり重宝されているんだとか。こちらの方は平気で改造したり、家賃滞納したりするんで大変なんだとか。こっちの家賃の支払いは銀行口座から自動引き落としというのはあまり一般的ではなく、チェック（小切手）を大家に郵送するのが一般的なんだそうで。そういえば私もチェックで家賃払ってますね(^^)
またこちらの不動産は新築よりも2～10年くらいたった中古物件のほうが高く売れるんだそうです。新築はリスクが大きい、つまり誰かが住んだ後なら、不良箇所があっても直してあるはずということらしいです。

この不動産屋さんで取り扱っている投資物件は、住宅やOffice、倉庫、小売店などなどあるそうです。で、とりあえず住宅の投資をしたいと話したところ、やはり一軒屋の物件がお勧めなんだそうです。コンドミディアムのような物件もあるらしいのですが、日本人の方が住むケースは稀なんだとか。昨日も書きましたが、地元の方だと家賃滞納したり、部屋が汚くなったりだとかリスクが大きいそうで。こちらにくる日本の方は賃貸でもやはり家族で一戸建てに住むケースが多いんだそうです。この不動産屋さんはアメリカの大手の不動産屋さんの中の日本人グループで結成されている組織なんだそうで、お客さんの90%が日本人なんですって。
この不動産屋さんでは賃貸もやっており、投資家さんに物件＋借りる人のペアで提供してくれるんだそうです。なんともうれしい限りです(^^)。
気になるのがお値段なのですが、$180,000-$300,000が相場といったところらしいです。当然ながらMortageを組む必要があるのですが、初めての人だと大体20%くらいのDown Payment(頭金)が必要なんだそうです。ですから、$35,000-$60,000くらい必要なんですね。キャッシュフローは物にもよりますがそれほど多くないそうで$300/月ぐらいなんだとか。ROIにしたら10%ぐらいですね。
これが2回目以降は、10%ぐらいのDown Paymentになるんだそうです。またCredit Reportの成績如何ではDown Paymentなしになることもあるとか(^^)

これがMy Homeの購入となると話が違ってきて、頭金は10%ですむんだそうです。また投資の場合、物件金額の1%が年間支払う税金額なんですが、My Homeとなると0.7%ぐらいになるんだとか。

やはり頭金を何とか都合しないと。
で、その不動産の方がおっしゃるには、まずマイホームとして購入して、しばらく住んでから人に貸すってやり方をするのが早いやり方ではないかと言ってました。つまりマイホームとして購入すれば頭金は安いし、Mortageの利息も安い、税金も安い。。。なんだそうです。家の値段が少しずつあがっているので、マイホーム購入しローン返済しても、売れば戻ってくる。つまりアパートに住むとすべて捨てることになるが、マイホームの場合は戻ってくるんだと。
確かに売れば戻ってきますが、そのときに値段が上がっているかなんてわからないですよね。つまりギャンブルと変わんない。それに売った後、住むところどうするかって考えると、同じことなんです。ローンを組んで毎月支払いが発生するわけだから、金持ち父さん的に言えばマイホームは負債なんですよね。それからこっちの家って大きいんで一人暮らしだと、メンテが大変。
そう考えると私にとってマイホームはいらない、投資物件で収入が確保でき、経済的自由を獲得した時点で購入すればいいもの、なんですね(^^)